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“新派REITs(Real EstateInvestment Trust，房地產投資信托基金)和保利REITs陸續獲批，對房地產行業可以說是破冰，使行業認識到自持資產進行資產證券化的意義，實現地產業的可持續發展”，中國房地產業協會商業和旅遊地產專業委員會秘書長蔡雲11日在“資產證券化與實體經濟百城萬企行”上向南都記者表示，房企從過去隻知道開發貸到認識汽車監控系統資產證券化能打通資金鏈條，資產證券化在整個房地產發展當中能起到明顯作用。
我國房地產走到瞭十字路口，“拿地買房”、“增值獲利”模式已經難以為繼。轉型租售並舉、加強自持運營部分已成為越來越多房地產公司的選擇。不過，住房租賃特別是長租公寓低回報率限制其快速發展，市場將期待的目光投向資產證券化。
租賃崛起 低回報成難題
長期以來，我國住房租賃市場以個人出租為主，缺少規模化、市場化的機構租賃主體。2017年7月，九部委聯合印發住房租賃新政，要求在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場，並選取瞭12個城市開展住房租賃試點。
方正證券研究所近日發佈報告顯示，我國近年城鎮化進程衍生大量流動人口，房價高企、限購限貸，租賃房需求逐年增加。作為專業租賃管理機構，長租公寓迎來發展的黃金期。
市場轉向、方向引導、政策支持，從去年開始，萬科、龍湖、碧桂園、綠地等一批標桿房企紛紛以不同形式涉足住房租賃市場。
但正如萬科董事會主席、C E O鬱亮在2017中期業績發佈會上所述，很多房地產企業看到瞭租賃市場的發展空間，但佈局長租公寓的難題，主要是因為回報率很低，導致企業沒有意願做。
“從回報率來說，我們能夠達到1%- 2%的回報率，已經很滿意瞭”，鬱亮表示，“未來長租公寓回報率6%- 8%是正常(水平)的話，我們就往這個方向走。”
在住房租賃崛起的背景下，深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示，租賃企業的前期資金投入較大，靠租金回收運轉速度太慢、效率太低，所以一定條件下要幫助租賃企業解決資金錯配的“融資難”問題。
資產證券化助推租售並舉
盡管短期看不到太多盈利，但各路資本仍然加速湧入住房租賃市場，開發商以及金融機構紛紛涉足。
就在剛剛過去的10月份，新派公寓權益型類R E IT s和保利租賃住房REIT s陸續獲批。
通俗地講，不動產資產證券化就是以商業物業、住宅、工業廠房、基礎設施等不動產財產或不動產收益權作為基礎資產，以未來產生的運營現金流為投資人主要收益來源的金融產品。
據悉，深交所相關負責人在介紹新派公寓專項計劃的成功發行時就表示，長租公寓租金收入穩定，運營模式清晰，是開展資產證券化業務的適合行業。
“相較於開發商用自有資金或者銀行貸款等開展長租公寓，投資回報率問題限制房企規模化發展自持性物業資產，而通過資產證券化特別是R EIT s能夠直接對接到投資人，乃至形成近似於社會大眾共同持有物業，這一力量和能動用的資金體量遠遠大於一兩傢機構，將這一車輛監控系統機制(R EIT s)引進將助力住房租賃快速起步”，廈門國金董事長曹彤11日在“資產證券化與實體經濟百城萬企行”上接受南都記者采訪時表示。
當天，中國證券投資基金業協會副秘書長陳春艷也表示，我國目前備案的R EIT s產品融資交易結構、付費水平、盈利方式、收益分配方式等仍與國外的R E IT s存在差距，有待進一步完善相關機制，發佈真正能夠滿足普通大眾投資需求的產品，使之能夠享受到REIT s收益。
采寫：南都記者 吳夢姍 田姣
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