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資料圖。
新合同文本中明確：“該房屋附屬設施、傢具傢電、裝飾裝修等有關價格已全部包含在上述房屋成交價格內。”這被認為在現實中殺傷力巨大
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法治周末記者 陳霄
北京市民王渝(化名)最近完成瞭換房的第一步——剛剛把傢裡的房子賣瞭出去，正要松一口氣，卻被中介叫瞭回去，擺在他面前的是一份沒見過的聲明，中介讓他在這份“關於稅費繳納的聲明”上簽字。
王渝一開始有點不明所以，在中介的解釋下才明白，這與北京市近日正在修訂的存量房屋買賣合同有關。物流車隊管理中介告訴他，如果修訂完成後使用新版合同，他這套近百平方米的住房交易會多繳近百萬元的稅費，這令王渝大吃一驚。
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新合同的威力
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從北京市住建委的官方網站上可見，《北京市存量房屋買賣合同》及相關經紀服務合同示范文本自2017年12月21日起開始為期一周的公開征求意見，目前征求意見工作已經結束。
新合同細化瞭出賣人對房屋情況的告知義務、逾期遷出戶口的違約責任以及付款方式及違約責任等，其中，明確房屋成交價格構成及金額的條款引起瞭廣泛關註。
新合同文本中明確：“該房屋附屬設施、傢具傢電、裝飾裝修等有關價格已全部包含在上述房屋成交價格內。”這被認為在現實中殺傷力巨大。
以王渝此次賣出的住房為例，九十多平方米、滿兩年未滿5年的唯一住房(原價值300萬元)，現在實際成交價800萬元，實踐中通常比照最低過戶指導價進行網簽，即468萬元，契稅1.5%即7萬元，算普通住宅無增值稅，不滿5年征收差額20%的個稅即33.6萬元，共計約40萬元稅費。
如果按照新版合同，網簽價即實際成交價，契稅仍是7萬元，算非普通住宅，增值稅按差額的5.6%征收即28萬元，個稅則上升為100萬元，共計135萬元的稅費。
一下多出瞭將近百萬元的稅費，這也是王渝為此咋舌的原因，而中介讓他去簽字的聲明，也正是為瞭應對這一新情況。
聲明上寫的是，如果在合同履行過程中，地稅部門要求交易雙方按照房屋成交價格及該房屋傢具、傢電、裝飾裝修及配套設施設備等作價部分合計作為計稅依據的，雙方應當如何解決。
據《北京日報》報道，北京市住建委相關負責人解釋上述修改時說，主要是防止買賣雙方為瞭規避稅收，將房屋成交價格拆分為凈房屋價格和裝飾裝修等價格的情況發生。
眾所周知，這種做法在實務中極為普遍，一般買賣雙方會簽訂兩份合同，房屋買賣合同中約定的房款，通常是為避稅而約定為地區指導價最低限，上稅也是以這一份為依據，另一份補充協議則約定房屋配套設施折價款，兩部分相加才是房屋的實際成交價。即是俗稱的陰陽合同現象。
中原地產首席分析師張大偉在接受法治周末記者采訪時說，陰陽合同在實踐中很普遍，即便不采用陰陽兩份合同的方式，也會采用一份合同陰陽價格的方式，這種現象產生的根本原因，還是在於地區指導價與市場實際成交價存在巨大差距，從而導致繳稅數額上的巨大差距。
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可能的影響
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“最大的影響還是相當於把原來可算成普通住宅都變成非普通住宅瞭，這樣一來各種稅就上來瞭。”鏈傢的一位中介對法治周末記者說，動輒幾十萬甚至上百萬元的稅費不僅可能導致目前的在途單無法成交，估計也會對二手房市場產生不小影響。
多位近日剛剛簽訂買賣合同但尚未網簽的市民也物流路徑規劃表達瞭類似的擔憂，急切地想知道征求意見結束之後，“新政”何時施行，在途單的稅費會不會受影響。
不過，張大偉認為上述條款完全不會對市場產生任何影響，他一再跟記者強調，陰陽合同產生的原因在於指導價與實際成交價的巨大差距，隻要作為納稅最低價的指導價不變，最後提交的合同肯定是按指導價，新合同范本的上述條款就沒有任何意義：“那隻是一個范本，買賣雙方到底按哪個價格來納稅，不以此為準，雙方完全可以有兩份合同。”
受訪專傢一致認定新版合同隻具有范本意義，實踐中委托中介來交易可能會使用該范本，不過，有些中介版本的合同也未必完全遵照范本，而買賣雙方也可以自行簽訂合同成交。
不過，根據北京市住建委的解讀，此前合同示范文本在實際使用過程中被一些中介機構人為刪減，達不到保護交易雙方權益的目的，因此，本次修訂會進一步明確示范文本的地位和效力，明確要求不得隨意刪減。
據法治周末記者瞭解，在為期一周的公開征求意見過程中，已有不少民眾針對此條修改內容向北京市住建委提出瞭建議。
網友“流動大師”就在極為專業的建議中提到，如果要對傢電和裝修裝飾部分收取增值稅和個人所得稅，應充分考慮在房屋買賣中實際產生的增值和個人收入。
他也註意到，現行增值稅暫行條例第十五條規定的免征增值稅項目中，包括瞭“銷售的自己使用過的物品”，而如果對傢電和裝修裝飾收取增值稅，可能存在與該條例相違背的嫌疑。
他還專門提到新gps車隊監控系統版合同推行應充分考慮在途交易，留有一定緩沖時間：“北京房價常年居高，人民群眾買一套房子不容易，民生多艱。如因快速推行新合同導致產生大量交易糾紛，不僅不利於社會和諧安定，而且會浪費大量的社會資源解決糾紛。”
多位提交建議的網友提到，對使用過的傢具傢電、裝修裝飾部分征收契稅既缺乏合法性基礎，也並不合理。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析說，明確房屋的價格構成，一方面是防范各類偷逃稅等現象，另一方面也與實踐中出現的一些糾紛有關，比如，當時定價不清晰，對房屋附屬設施等概念界定不清，交付之後容易引起糾紛。
“這類修改本身是對於交易秩序的規范，隨著房屋交易復雜性的增加，條款也需要與時俱進；清晰化也會加快交易效率，因此，是具有積極作用的。”嚴躍進說。
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