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政府保證持有比例不變是其擠壓套利空間的關鍵。購房者雖可以低於市場價格購買房屋，但是僅就支付價款擁有相應產權，退出時隻可獲得對應部分增值額
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北京市共有產權房隻在住房剛需人群中內部流通，滿五年再上市時，政府產權份額也不退出。
【財新網】（實習記者 易孜其 記者 侯雯）北京市共有產權房隻在住房剛需人群中內部流通，滿五年再上市時，政府產權份額也不退出。10月19日，據《北京日報》報道，北京市住建委相關負責人再次解讀共有產權房政策，並強調，政府份額不得出售和購買，共有產權住房將真正實現“封閉管理、內部循環”。
內部循環即共有產權房將被嚴格限定在對象人群之間運行。這意味著共有產權房在退出時將無法轉化為自住型商品房。政府保證持有比例不變是其擠壓套利空間的關鍵。購房者雖可以低於市場價格購買房屋，但是僅就支付價款擁有相應產權，退出時隻可獲得相應部分增值額。
自住型商品房同樣是面向有剛性需求、無資格享受低收入保障房但又購買力不足的“夾心層”人群。北京市規定，自住房的購房者取得不動產權證滿5年後即可轉讓房屋的全部產權。自住型商品房價格比周邊商品房便宜30%，故對於處在不同區域位置的自住型商品房，購買者在五年後轉讓時均一律上繳增值額的30%。
在此基礎上升級後的共有產權房產權比例確定更加靈活，價格錨定同地段商品房價格，根據項目所處地段差異，提供不同產權比例項目。地段好、單價高的項目，為降低購買門檻，購房者產權比例可能為30%，反之則可能為70%。在這兩種情況下，五年後出讓時，共有產權房的購買者所獲的收益都比購買自住房要少。
方正證券房地產研究團隊測算，以朝陽區100平方米的房屋為例，周邊商品房價格為10萬元/平方米。若為自住型商品房，則購買門檻為700萬元。五年後出售時，若房產價格翻倍，購房者可獲得的增值收益為910萬元。
若為共有產權房，購房者產權比例為30%，則購買時需支付300萬元，五年後出售時，若房產價格翻倍，購房者出讓自己30%的比例，增值收益為300萬元。
兩者相比，購買門檻降低瞭400萬元，套利空間縮小瞭610萬元。
同樣面積的房屋，若在昌平區，單價5萬元/平方米，購房者產權比例定在70%，則兩種類型住房的購房門檻均為350萬元。但若在房價翻番後出售，對購房人來說，自住型商品房和共有產權房的增值收益分別為455萬元和350萬元。
北京並非第一個試行共有產權房的城市，但規定政府產權不可售出，在全國尚屬先例。早在2014年12月，住建部即發文：在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石六個城市開展共有產權性質政策性商品房試點。上海市2016年5月1日起施行相關管理辦法，並明確允許上市轉讓或者購買政府產權份額，即共有產權房在退出時可轉變為自住型商品房。北京2017年8月推出相關管理辦法征求意見稿時也沿用瞭政府份額退出的機制。
而9月20日，在北京住建委正式發佈的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（下稱《暫行辦法》）中，取消瞭政府產權份額退出的條款，並明確規定，新購房人獲得房屋產權性質仍為“共有產權住房”，所占房屋產權份額比例不變。
共有產權房對於現有住房體系的補充作用主要取決於供應量。9月，北京住房保障辦主任鄒勁松公開表示，目前已上市但未售出的2.3萬套自住房、未來五年要建設的25萬套自住房都要轉為共有產權房。據此，上述研究團隊測算，未來5年內，共有產權房將分流 17.9%左右的商品房銷售。這意味著，大部分住房剛需仍需要依靠商品房市場滿足。
目前，北京首批共有產權房已經落地。財新記者根據北京國土局官網統計，自宣佈將自住房全面轉為共有產權房以來，北京新增供應四宗自住房用地。其中，根據出讓公告，懷柔和通州地塊的未來售價均低至2萬元/平方米，且包含全裝修費用。《暫行辦法》正式施行當天，首個共有產權項目也已啟動搖號，共計427套。公告顯示，該項目售價2.2萬元/平方米，購房人和政府分別持有50%的產權份額。
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